Prévisions immobilières pour 2019-2020

Les opérations immobilières attirent de nombreux investisseurs, mais cette activité reste assez risquée en raison de l'instabilité du marché. Les citoyens ordinaires essaient également de choisir le meilleur moment pour la vente ou l'achat d'appartements. Pour faire une prévision de la situation pour 2019-2020, les experts prennent en compte de nombreux facteurs de l'économie.

Contexte économique

La crise de 2015 a entraîné une baisse de la construction de logements et un bond des prix au mètre carré, qui ont été remplacés par un "effondrement" du marché. Les deux années suivantes, la situation se caractérisait par une lente baisse des prix et le gel de grands projets de construction - ce processus était particulièrement perceptible dans la capitale. L'année 2018 a provoqué une reprise du marché: les agences immobilières ont constaté que les résultats de l'année ont dépassé toutes leurs attentes en termes de ventes.

Les analystes expliquent cette reprise par le fait que la population économisait de l'argent depuis plusieurs années, craignant l'inflation et le manque de fonds, mais la relative stabilité de l'économie et la baisse des taux hypothécaires ont provoqué une vague d'activité de consommation.

Facteurs de tarification

La formation des prix est influencée par la totalité des processus économiques.

  • Bien que la demande de logements ne diminue pas, les analystes ont noté une baisse générale du pouvoir d'achat. Elle est due à l’inflation, à la hausse de la TVA, à la hausse des prix de l’essence - les dépenses des ménages augmentent, même si les salaires restent pratiquement au même niveau. La conséquence de ceci peut être une "inhibition" de l'acquisition de biens immobiliers en 2020.
  • La fin de l'année 2018 a été marquée par une augmentation du taux directeur de la Banque centrale à 7,75%: le cours sur la réduction du taux, suivi par la Banque centrale pendant 4 ans, a été remplacé par la maintenance. Les programmes hypothécaires en 2018 ont affiché une loyauté sans précédent - certaines offres allant de 8 à 9% par an. Cela a provoqué un regain d'activité - les citoyens qui n'osaient pas contracter des emprunts au cours des dernières années ont été attirés par des taux favorables. En conséquence, les prêts au logement ont augmenté de 42% par rapport à 2017. Cependant, sur la période 2019-2020, le taux moyen sera d'au moins 10-12%, de sorte que le volume des prêts hypothécaires diminuera. Néanmoins, l'hypothèque reste l'outil le plus recherché sur le marché immobilier: au moins 50% des transactions sont réalisées avec des fonds bancaires.
  • Le volume de nouveaux bâtiments mis en service a diminué de 10-15% par rapport à 2017-2018, selon les régions. Cela est principalement dû au fait que la crise a frappé le secteur de la construction en 2015 et que le nombre de projets lancés a diminué. Un déficit de l'offre se forme, ce qui peut entraîner une augmentation des prix de l'immobilier.
  • Modifications de la loi "Sur la participation à la construction partagée ..." Le numéro 214-FZ entraîne une diminution du nombre de développeurs - seuls les grands acteurs resteront sur le marché. L'essence de la réforme est que la construction partagée en tant qu'outil ne sera plus appliquée. Aujourd'hui, les développeurs versent 10% de leur propre capital, les fonds restants leur sont fournis par des banques dans le cadre de programmes de crédit et les fonds des détenteurs d'intérêts sont stockés sur le compte bancaire jusqu'à la finalisation de l'objet. En outre, les développeurs resserrent les exigences en matière de contrôle des fonds empruntés et d’autres indicateurs de la stabilité économique des entreprises.
  • Le principal facteur de tarification est la demande de logements dans la région. Dans les villes et villages de province, les prix chutent à 400-500 milliers de roubles. pour un appartement d'une pièce. Et les villes en croissance démographique augmentent les prix à la demande. La demande est formée en fonction de l'activité économique de la région: les emplois, les grandes entreprises attirent les jeunes, les futurs acheteurs de logements.

Prévisions analystes

  • Gennady Sternik, analyste immobilier agréé, estime que les prix ne vont pas augmenter avant 2020, car la demande est inférieure à l'offre et les revenus réels sont en baisse. Il affirme que les ventes vont baisser avec le cours politique: relèvement de l'âge de la retraite, imposition et autres mesures impopulaires pour "sortir" l'économie de la population. Toutefois, la poursuite de la croissance économique entraînera une augmentation des revenus des citoyens et une augmentation de l'activité des consommateurs.
  • Stanislav Rishko, expert dans le domaine de l'immobilier haut de gamme à Moscou, estime que le coût des appartements augmentera d'au moins 10% dans les nouveaux bâtiments de la capitale, car le durcissement des conditions pour les promoteurs entraînera une augmentation des coûts et du coût du logement. Toutefois, le logement secondaire, selon lui, chutera de 3 à 5%, car les attentes des vendeurs sont trop élevées et de nombreuses propriétés ne seront pas vendues avant des années.

  • Ildar Khusainov, directeur du réseau immobilier Etazhi, prédit une baisse des ventes au cours des prochaines années. Il attribue cette situation à plusieurs facteurs: la hausse du prix des logements primaires en raison du resserrement des exigences imposées aux promoteurs immobiliers, de la hausse du taux hypothécaire et du ralentissement de la mise en service de nouvelles propriétés. Les volumes hypothécaires, at-il dit, vont diminuer de 10 à 15% et les prix des appartements vont augmenter de 3 à 8%. En outre, dans le cadre de la prévision d’une hausse des prix et du réchauffement de la demande, les gens vont commencer à acheter activement des logements en 2019, ce qui ne fera qu’accélérer le processus de croissance.
  • La représentante du bureau d'analyse "IRN-real estate", Yulia Ryshkina, suggère que le coût des mètres carrés n'augmentera pas, car la population est déjà "re-créditée" et les salaires ne croissent pas. À son avis, la hausse des prix en 2018 est associée à une réduction des taux d'intérêt par les banques, mais ce processus sera inversé en 2019.

On peut en conclure que pour 2019-2020, le marché "baissera" de 10 à 15%, le volume des prêts hypothécaires diminuant et le coût des mètres carrés augmentant.